首頁|時政|熱點|法治|社會|城事|三農|房產|汽車|旅游|美食|教育|衛生|商業|財經|文化|娛樂|歷史|收藏|公示公告|網絡電視|網絡問政|手機廣視網
參政議政點擊進入
您當前所在位置:駐馬店廣視網>樓市快訊> 正文
分 享 至 手 機

物業基本法⑥不拼爹的彩生活,靠什么拼出個未來

時間:2019-06-28 08:40:19來源:鳳凰網點擊量:10133

 編者按:伴隨樓市步入存量房時代,曾經房企物業板塊一改往日“雞肋”存在,不但開始為母公司提供資金背書,還上演“青出于藍而勝于藍”的故事。鳳凰網房產以具有代表性的房企物業公司為切入點,剖析房企物業運營“法則”,第六期:彩生活。

物業基本法⑥不拼爹的彩生活,靠什么拼出個未來

花樣年集團董事會主席潘軍

2017年,在發現“彩生活”跑得太快之后,潘軍回過神來,決定給花樣年的主業地產也加加油,讓兩只輪子開得更平衡點。

兩年后的3月28日,這位花樣年董事局主席在2018年業績說明會上終于可以跟臺下的人說:花樣年的“輕重并舉”戰略已基本落地,輕重業務收入4:6是比較合適的比例,我們想努力保持。

輕,主要指花樣年分拆上市的物管業務--彩生活;重,則是房地產業務。

不過,在實現雙輪平衡驅動之后,一向表現出色的彩生活正面臨著下一次加速:如何成功實現用互聯網邏輯改造傳統的物業管理行業,并在未來獲得巨大價值?

這是目前彩生活驕傲所在,也是挑戰所在。

輕重策略

花樣年是最早一批啟動輕資產轉型的房企,彩生活在2014年6月登陸香港資本市場,成為內地第一家上市的物業公司。

之后4年,花樣年投入了70%的精力和資源在輕資產業務的布局上,逐步搭建起物業管理、金融服務、文旅、商業管理、養老、教育等業務版圖。

市場也給了他們足夠的回報。

花樣年2018年年報顯示,2016~2018年,花樣年的輕資產收入比重分別為23.4%、32.5%以及38.8%,增長非常穩健。單就2018年來看,花樣年總收入約140億元,同比增長43%,其中物業服務和其它收入達54.31億元,同比增長70.5%,占總收入比例的38.8%。

這54.31億元的輕資產收入,包括彩生活的36.1億元,文旅業務的4億元,科技板塊的4億元,以及尚未注入彩生活的物業服務板塊貢獻了10億元。其中,彩生活實現主營業務收入36.14億元,歸屬控股股東的凈利潤4.85億元,分別同比增長121.9%,51.3%。另外,從服務面積來看,截至2018年底,彩生活的累計平臺服務面積達11.2億平方米。彩生活執行董事及首席執行官唐學斌指出,目前彩生活的物業管理面積已經是香港所有住宅面積的兩倍。

換句話說,整個輕資產收入中,物業服務類收入達到46.1億元,占比超8成。

但是市場上也有聲音從另一個角度解讀的此次轉型:花樣年這個轉型在2017年之前都顯得有點用力過猛:富養了兒子,卻冷落了老子。

“基于當時國家加強對樓市的調控,在2011年下半年我們提出‘去地產化’戰略。在后來4年我們始終在控制銷售規模,基本穩定在100億元左右。”潘軍在業績說明會上反思曾經的戰略失誤。

正因如此,花樣年錯過了2015-2016年火爆的房地產市場,導致物業銷售規模失速,凈利潤也隨之受到影響。反觀2011年與花樣年銷售收入規模差不多的融創,在去年銷售規模已超越4000億元,花樣年則才達到300億水平。

在2017年提出要“輕重并舉”之后,花樣年在2017、2018年同比銷售增速加快,分別達65.2%、49.6%。但經過短暫加速后,花樣年2019年的增速目標又定為了20%-30%。在此之前,花樣年曾提出合約銷售額要在2020年達成千億規模,不過2018年其合約銷售額同比增長49.6%至301.7億元,按照現在的節奏,要完成2020年目標希望渺茫。

外有追兵,內有硬傷

潘軍也在權衡,他或許擔心開發業務的過快增長會分散在物業上的注意力,畢竟后者在過去數年重塑了花樣年的品牌形象,賦予了它新的想象空間。

彩生活一出生就風華正茂,且在2018年取得同行業中營收增幅第一。彩生活上市的第三天,市值就達到55.6億港元,反超母公司花樣年控股52.39億港元的市值,至今仍如此。

從營收增速上更是體現得明顯,2014年,彩生活的營業收入為3.9億元,同比增長67.2%;2015年為8.29億元,同比增長達到112.63%。僅僅在2017年花樣年實行“輕重并舉”戰略當年,同比增幅才回落到21.36%。但在2018年又大幅飆升到121.87%,位居行業第一。而其母公司花樣年控股,營收同比增速長期處于30%以下。

榜樣的力量是無窮的,但這并不代表這種優勢就會持續下去,一大批內房股開始分拆自己的物業板塊進入資本市場,這個賽道開始顯得擁擠。。

截至2019年5月,除了包括彩生活在內的已上市的14家物業管理公司外,招商蛇口、龍湖、保利、藍光等旗下物業公司均已走上申請IPO之路。

據統計,目前物業行業共有1家A股上市公司,13家港股上市公司,51家新三板的上市公司。13家港股上市公司分離的母體企業既包括碧桂園、佳兆業、綠城中國、中海地產等大中房企,也包括奧園、濱江集團、花樣年、雅居樂等中型房企。

與母公司相比,物業企業上市能夠獲得更高的估值。數據顯示,房企的動態市盈率大多在3~10倍左右,而分拆上市的物業公司多數為20倍左右,超過30倍的也為數不少。

同時不可忽視的是,彩生活盡管在營收增幅上遙遙領先,但在絕對收入上并不占優勢。截至2018年12月31日,在已經分拆的物業公司中,綠城服務、碧桂園服務和中海物業分別實現營業收入67.10億元、46.75億元和41.55億元,位列行業前三。彩生活為36.1億元。

而且,在“單位面積”的創收上,彩生活也并非尖子生。首先看綠城服務,其在管物業面積上雖不足彩生活的一半,但其總收入是彩生活的近兩倍;再看碧桂園,盡管在管物業面積遠遠不及彩生活,但依托于全國高覆蓋的地產業務布局,其物業合約管理面積(非平臺服務面積)已高達5.05億平方米,幾乎與老牌物管公司花樣年(5.54億平方米)持平。再加上其母公司儲備面積,后續潛力和增長速度令人期待。

前有追兵,彩生活也有自己的“軟肋”。

盡管彩生活的平臺服務面積是11.22億平米,遙遙領先與同業,但是每平米收費和盈利質量卻遠低于同行水平。

“主要原因是彩生活大部分并購物業是中低端物業,這些小區物業管理費很低,普遍老小區容積率比新小區低。”有業內人士分析說,“同樣占地面積計容面積更少,物業管理費是固定的,而人工成本是剛性的,客觀原因就決定了這些小區難以有好的盈利。”

反之,新落成的物業收費高,而且容積率高便于管理,因此盈利質量好。而房地產行業集中度不斷提高,TOP50企業的物業一般不會委托第三方托管。

“歸根到底,彩生活就是沒有一個好爸爸。”該業內人士說。

“三彩”業務

潘軍不這么認為,他反對老子有錢就要給兒子花的邏輯,彩生活不是“富二代”。

潘軍表示,2019年彩生活預期從市場新增四至五千萬的管理面積,花樣年能為彩生活提供的管理面積僅占10%,這與同賽道中物業公司動輒80%的母公司業務依賴度大相徑庭。另一方面,基于花樣年的新戰略,其在地產業務上也明顯發力。截至2018 年底,花樣年總土地儲備建筑面積約2091萬平方米,權益面積為1709 萬平方米。此外,花樣年還在粵港澳大灣區有39個城市更新項目處于不同的發展階段,大部分位于深圳和惠州,儲備規劃建筑面積約900萬平方米。

但這些,和彩生活沒有太多關系。

“我們不會像其他同行一樣,地產公司輸血給物業管理公司,我們是按照市場化的方式來進行定價。”潘軍說。

潘軍的底氣來自于彩生活上市后的表現。

根據中國指數研究院和中國房地產TOP10研究組的研究,彩生活為中國前十大物業管理公司之一,與萬科、碧桂園、保利等物業公司并駕齊驅。

而且彩生活對控股股東的房地產業務的依賴性非常低,2017年其管理的總建筑面積高達4.36億平方米,而來自花樣年的物業比例僅為0.9%。

從長遠來看,潘軍或許是對的。彩生活的未來在020平臺,這是增值業務,也是未來將社區變成入口和場景的一個必要嘗試。說穿了,以后要靠流量賺錢。按照彩生活執行董事、首席執行官唐學斌的說法,“彩生活對標的不是其他物業公司,而是58同城。”

基于此,唐學斌對這條路寄予厚望。目前,彩生活旗下有三大拳頭產品,也被稱為 “三彩”業務。三者的定位各有差異:“彩惠人生”構建社區新零售,形成物業管理費定價權;“彩富人生”建立物業費減免與投資理財需求的關系;“彩生活車位”則是與開發商建立良好關系的抓手。其中,最核心的是“彩惠人生”。

“彩惠人生”是彩生活2018年3月底推出的社區生活服務平臺,主張將社區新零售與繳納物業管理費的場景結合。具體的模式是,彩生活和京東、網易嚴選、攜程、滴滴等互聯網平臺合作,通過“彩惠人生”購買對應的商品及服務即可獲得物業費贈送,“贈送比例(即物業費抵扣額/商品價格)很多可以達十幾個點以上,甚至30%-50%”。

在整個交易鏈中,彩生活提供平臺充當撮合者,無需自行補貼錢給住戶。同時,供應商返還的銷售費用,還有一部分將用作彩生活員工的提成,進而提高服務質量。

唐學斌認為,這可以解決物業管理行業的痛點。“物管行業的本質是提供服務,痛點則是不斷上漲的物業剛性成本和難以上漲的物業費。”

為此,在彩生活的另一項增值服務--“彩富人生”也體現了“抵扣減免物業費”的核心精神,即彩生活將社區住戶的投資理財需求與繳納物業費相結合,住戶一方面認購略高于銀行存款利率的理財收益,一方面減免物業管理費,最終提高管理費催繳工作效率。截止2018年底,“彩富人生”累計成交金額達17.7億元。

第三個抓手是 “彩生活車位”。彩生活投資者關系總監于婧解釋道,該產品主要跟開發商合作幫其銷售車位,只是車位的價格需要打點折,比如10萬塊錢的車位費,原價賣給業主,然后再返幾萬塊錢“飯票”到彩之云APP上給業主。飯票不能提現,但可用于彩之云APP上的日常所有消費,比如做維修、買東西、做裝修,相當于把業主的購買力整合到彩之云APP上了。2018 年全年,彩生活累計銷售 4150 個車位,帶動銷售及租賃協助的收入同比增長 175.2%,至人民幣 1.47億元。

增值業務收入飆升的背后是巨大的數據。

數據顯示,至去年底,彩生活生態圈的注冊用戶累計2640萬,其中生態圈活躍用戶達到53%,為1400萬。平臺交易金額同比增長24.1%,達人民幣94.48億元,帶動增值服務的收入同比增長47.5%,至人民幣4.08億元。

其中, “彩惠人生”自上線九個月以來累計成交182.46萬單,為26萬個家庭減免了物業費;累計成交金額7090萬元,累計沖抵物業管理費3620萬元,沖抵比例相當于51.1%。“2019年,沖抵物業管理費將達到3億元。” 唐學斌說。

值得關注的是,彩生活2018年有90多個億的交易額,收入卻才4個多億。平臺以后該怎么賺錢?唐學斌表示,這和平臺戰略有極大的關系,目前絕大多數的交易都采取的是傭金的方式。

彩生活的“野心”是先把社區住戶變成“彩惠人生”的用戶甚至忠實粉絲,解決好物業費與管理成本的矛盾。流量和對用戶精準的畫像,才是彩生活最重要的核心競爭力。

花樣年董事局主席潘軍也曾表示,“‘彩惠人生’一開始便是關于社區流量入口的邏輯,而非傳統物業管理邏輯,這是彩生活和同行最大的區別。”

他們的計劃是,通過“線上+線下”平臺打造,彩生活2020年管理面積達到20億平方米。

免責聲明:凡本網注明“來源:XXX(非駐馬店廣視網、駐馬店融媒、駐馬店網絡問政、掌上駐馬店、駐馬店頭條、駐馬店廣播電視臺)”的作品,均轉載自其它媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責,作品版權歸原作者所有,如有侵犯您的原創版權請告知,我們將盡快刪除相關內容。凡是本網原創的作品,拒絕任何不保留版權的轉載,如需轉載請標注來源并添加本文鏈接:http://www.ajjdgb.live/showinfo-95-240319-0.html,否則承擔相應法律后果。

責任編輯 / 董華偉
審核 / 平筠
終審 / 張凱旋
彩票中奖2018